Aff Cup 2022

Hơn 63.000 căn hộ chưa có sổ hồng

Bà Nguyễn Thị Ái Vân,ấpsổhồngvẫnchậbáo mới một cư dân tại chung cư 4S Linh Đông (TP.Thủ Đức), cho biết đã dọn về ở từ năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nhiều lần cư dân bức xúc thì chủ đầu tư là Công ty Thành Trường Lộc thông báo đang đợi cơ quan chức năng làm thủ tục. Họ tìm hiểu thì chủ đầu tư đang đem sổ đất dự án và quyền thu tiền căn hộ thế chấp ngân hàng nên cư dân nhận nhà vào ở đã gần 10 năm, thanh toán 100% tiền mua căn hộ nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao sổ hồng. "Chúng tôi kiến nghị cơ quan chức năng hỗ trợ các biện pháp can thiệp quyết liệt nếu như lỗi việc chậm cấp sổ hồng đang thuộc về chủ đầu tư. Còn nếu như chủ đầu tư đã hoàn tất đầy đủ các thủ tục cấp sổ theo quy định cho cơ quan chức năng thì rất mong cơ quan chức năng xúc tiến nhanh chóng quy trình cấp sổ căn hộ cho cư dân chúng tôi để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân", bà Ái Vân nói.

NGỌC DƯƠNG

Tại chung cư Lexington (TP.Thủ Đức), dù cư dân đã ở vào ở từ năm 2016 nhưng đến nay cũng chưa được cấp sổ hồng. 2 năm nay, giá căn hộ tại dự án này giảm mạnh so với mặt bằng chung của thị trường nhưng cũng rất khó bán cũng vì chưa có sổ hồng. Cực chẳng đã, những cư dân ở đây đã đâm đơn kiện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM để đòi sổ. "Gần 1.500 hộ dân tại chung cư này đã sống trong tình trạng 7 năm nay chưa được cấp sổ hồng và chưa biết đến bao giờ mới được cấp. Do nhà chưa có sổ hồng nên việc chuyển nhượng căn hộ gặp khó khăn, giá bán bị ép xuống thấp hơn giá trị thực của căn hộ. Trong khi đó, người dân cũng không thể dùng tài sản là căn hộ để thế chấp ngân hàng. Mọi thứ đều tiến thoái lưỡng nan", bà Hằng, một cư dân tại đây, bức xúc.

Đây là tình cảnh chung của khoảng 63.000 cư dân đã mua nhà tại các chung cư, dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM. Theo thống kê hồi đầu năm của Sở TN-MT TP.HCM, TP có hơn 81.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Tuy nhiên tính từ đầu năm đến cuối tháng 9.2023, TP đã cấp được gần 17.000 sổ hồng cho các tổ chức, cá nhân. Đến nay còn hơn 7.000 hồ sơ thuế chưa tính, thu và chuyển lại cho Sở TN-MT. Như vậy trong tổng số hơn 81.000 căn nhà, TP còn khoảng hơn 63.000 căn hộ chưa được cấp sổ. Theo thống kê của Sở TN-MT, trong số này, chủ yếu là các căn hộ do doanh nghiệp (DN) dự án chậm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng (nhóm 2 khoảng hơn 30.000 căn); căn hộ thuộc loại hình bất động sản mới chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật là condotel, officetel… (nhóm 3 khoảng hơn 10.000 căn); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nhóm 4 gần 20.000 căn); do đang thanh tra, kiểm tra, điều tra (nhóm 6 hơn 8.000 căn) và các vướng mắc khác (nhóm 5 hơn 4.600 căn).

Chính quyền, DN đổ lỗi, người dân thiệt

Lý giải về việc cấp sổ hồng vẫn còn chậm, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT, cho rằng nguyên nhân do nhiều vướng mắc về pháp lý, nghĩa vụ tài chính, thanh tra, điều tra, loại hình nhà ở mới là condotel, officetel... Công tác giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng tại các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa đáp ứng được nhu cầu của chủ đầu tư và người mua nhà. Công tác giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ hồng cho người mua nhà chưa được thực hiện một cách đồng bộ, thiếu sự lãnh đạo, chỉ đạo xuyên suốt, thống nhất từ TP đến quận, huyện, TP.Thủ Đức…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói thẳng, trong bản báo cáo mà Sở TN-MT gửi HĐND TP.HCM có đề cập một nguyên nhân đến từ chủ đầu tư, chiếm khoảng 60.000 - 70.000 căn trong tổng 81.000 căn. Nhưng ông Châu khẳng định chủ đầu tư không phải là nguyên nhân chính vì họ "mơ" được đóng tiền sử dụng đất để cấp sổ hồng còn không được. Bởi được cấp sổ, DN sẽ giải quyết được rất nhiều thứ. Đầu tiên là thực hiện được cam kết với khách hàng. Thứ nữa thu được số tiền còn lại. Ngoài ra chủ đầu tư cũng được cấp sổ phần tầng hầm, thương mại có thể cầm cố vay ngân hàng. Nên DN là người mong mỏi được sớm cấp sổ hồng hơn ai hết.

Theo ông Châu, nguyên nhân chính khiến việc cấp sổ hồng chậm là ở Sở TN-MT, mà cụ thể ở đây là vướng các quy định của pháp luật, nhất là việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Hiện nay có tình trạng không ai dám tính tiền sử dụng đất, không ai dám ký. Do vậy, Thủ tướng Chính phủ mới đây có công điện yêu cầu sớm sửa luật Đất đai, trước ngày 25.10 phải trình sửa đổi Nghị định 44 về xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là căn cứ để cấp sổ hồng cho người dân, cho DN. Trong khi đó, trách nhiệm của DN phải làm hồ sơ để hoàn công, cấp sổ. Nếu có vi phạm xây dựng phải khắc phục, phải đóng tiền sử dụng đất nếu có thông báo…

"Sở TN-MT thì nói lỗi của DN là chưa đóng tiền sử dụng đất nên không thể cấp sổ hồng, trong khi DN phản ảnh họ xin được đóng tiền nhưng không được", ông Châu khẳng định và phân tích: Hiện vướng nhiều nhất ở việc đóng tiền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích đường nội bộ, nhóm cây xanh, đường bên ngoài khối đế, tầng hầm rộng hơn khối đế… Nhưng thực tế trước đó khi tính tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng đã tính đúng, tính đủ rồi nên nay bắt thu thêm cái này, truy thu thêm cái kia là không có căn cứ pháp luật, trừ khi có một quyết định của TP về việc tính tiền sử dụng đất trước đó là không đúng, cần phải đóng thêm. "Chính vì vậy, đối với những dự án chưa có quyết định của TP thì Sở TN-MT không nên lo lắng để rồi yêu cầu rà soát để truy thu mà cần cấp sổ hồng ngay cho người mua nhà nếu họ đã đóng đầy đủ tiền, hồ sơ hợp lệ. Đối với các dự án đang trong quá trình rà soát liên quan đến các sai phạm về pháp luật cũng cần sớm công bố, sớm có kết luận, không thể treo sổ hồng của người dân quá lâu vì họ là người ngay tình. Ngoài ra, số lượng 81.000 căn nhà được thống kê chưa được cấp sổ hồng hồi đầu năm là các dự án cũ trước đây, chưa cập nhật các dự án sau này. Nên cần thống kê lại con số cho đầy đủ", ông Châu kiến nghị.

Mấu chốt là bệnh sợ trách nhiệm

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Công ty luật TNHH TriLaw, cho rằng vấn đề chậm cấp sổ hồng cho người dân đã được báo chí phản ảnh rất quyết liệt thời gian qua. Các cơ quan ban ngành cũng đã họp bàn, tìm giải pháp nhằm đẩy nhanh hơn quá trình cấp sổ, giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên đến nay vẫn còn hàng chục ngàn căn chưa được cấp sổ là do 2 nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất xuất phát từ lỗi chủ đầu tư các dự án. Một số lỗi có thể kể đến như: dự án có sai phạm trong quá trình xây dựng mà chậm hoặc chưa khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước dẫn đến việc cấp sổ không thể thực hiện được dù người dân đã vào ở rất lâu rồi. Một số dự án mặc dù người dân đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước dẫn đến chưa được cấp sổ. Một số dự án chủ đầu tư đã cầm cố/thế chấp các giấy tờ pháp lý dự án cho ngân hàng dẫn đến không đủ hồ sơ để trình nộp cho cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ.

Nguyên nhân thứ hai xuất phát từ phía các cơ quan quản lý nhà nước. Nhiều dự án đã đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được phía cơ quan quản lý nhà nước tính toán nghĩa vụ tài chính phải nộp do có nhiều phương pháp tính nghĩa vụ tài chính nhưng các cơ quan nhà nước chưa thống nhất nên chưa thể áp dụng. Ngoài ra, cũng có những dự án đang gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng chưa được tập trung để giải quyết kịp thời. Ví dụ như dự án đang bị thanh kiểm tra vì liên quan đến đất công, dự án đã cho người dân vào ở nhưng chưa có văn bản nghiệm thu đưa vào sử dụng, dự án liên quan đến diện tích đất xen cài… Để xử lý rốt ráo vấn đề này, theo luật sư Đăng Tư, các cơ quan nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho các dự án đã đủ điều kiện. Những vấn đề nào liên quan đến chủ đầu tư mà không liên quan đến người dân có thể tách bạch ra xử lý. Đơn cử dự án đã đủ điều kiện cấp sổ hồng mà DN chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc chưa xác định được nghĩa vụ tài chính bổ sung thì cấp sổ cho người dân trước. 

Vấn đề tài chính là vấn đề giữa cơ quan nhà nước và DN, có thể xử lý sau. Đối với các dự án chưa xác định được nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng phối hợp để xác định, không thể đùn đẩy trách nhiệm, cấp dưới không dám quyết mà cấp trên cũng không trả lời, dẫn đến "ngâm" hồ sơ của DN, của người dân. Những dự án liên quan đến đất công nhưng người dân đã vào ở, đã đóng đủ tiền cũng cần cấp sổ cho người dân, còn vấn đề xử lý sai phạm đến đất công hay nghĩa vụ khác thì có thể tách bạch xử lý sau. "Thực tế có nhiều dự án đã đủ hồ sơ pháp lý, có thể cấp sổ hồng cho dân được ngay, nhưng cơ quan chức năng vẫn có văn bản hỏi lòng vòng các nơi, không dám cấp. Bệnh sợ trách nhiệm, sợ ký đang ăn sâu vào tiềm thức của cán bộ công chức. Do đó lãnh đạo TP cần có chỉ đạo rốt ráo tập trung giải quyết các vướng mắc cho DN để cấp sổ cho người dân. Dự án vướng ở đâu thì cơ quan có thẩm quyền ở đó cần phải nhanh chóng họp bàn tìm hướng tháo gỡ. Các cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp chế tài xử lý những sai phạm của cả DN và cán bộ. Phối hợp và yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng khắc phục các vi phạm, khẩn trương hoàn thiện hồ sơ pháp lý để cấp sổ hồng cho người dân", luật sư Đăng Tư nêu giải pháp.

Ông Phan Viết Nuôi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư NQH, cho rằng không chỉ lỗi ở chủ đầu tư, một phần lỗi lớn thuộc cơ quan chức năng, cán bộ không dám làm. Dù vậy, khi nhắc đến, cán bộ công chức, thậm chí lãnh đạo lại đổ thừa do luật quy định không rõ ràng, phải sửa luật mới làm. Nhưng để sửa luật thì không biết đến bao giờ mới sửa, mới xong. "Có một thực tế là cán bộ không dám làm, không dám vận dụng vì họ sợ sai. Sau này cơ quan chức năng vào cuộc bắt lỗi. Dù là sai phạm của chủ đầu tư hay nhà nước thì thiệt hại cuối cùng vẫn thuộc người mua nhà vì đa số khi nhận nhà họ đã đóng đến 95%. Vì thế, những dự án đã nghiệm thu đưa vào sử dụng phải cấp sổ cho họ. Phần nào sai thì xử lý, phần nào đúng thì phải cấp sổ hồng, không thể gom chung vào xử lý. Nên cấp sổ hồng cho bên ngay tình là người mua nhà, không thể vì sai phạm của chủ đầu tư mà giam sổ hồng của người dân hàng chục năm trời. Trước mắt cần cấp sổ hồng trước, rồi chủ đầu tư sai gì thì xử lý sau", ông Nuôi kiến nghị.

Xem xét trách nhiệm người đứng đầu

Trong một buổi giám sát về cấp sổ hồng gần đây, bà Nguyễn Thị Lệ, Chủ tịch HĐND TP.HCM, yêu cầu cần đẩy nhanh tiến độ và bảo đảm thực hiện hiệu quả công tác cấp sổ hồng cho tổ chức và cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại. UBND TP.HCM cần phân công cơ quan chủ trì trong việc theo dõi, tổng hợp, đánh giá toàn diện về tình hình phát triển các dự án nhà ở thương mại nói chung và công tác cấp sổ hồng đối với các dự án này nói riêng, kể từ khi dự án được cấp phép đầu tư xây dựng đến khi nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng và cấp sổ hồng. UBND TP.HCM nên rà soát tổng thể các dự án đã được đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng. Từ đó xác định rõ những nguyên nhân, vướng mắc và có kế hoạch, lộ trình, thời gian cụ thể để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, xem xét cấp sổ hồng cho người mua nhà theo quy định. Những dự án đã phân loại cần có hướng giải quyết với tiến độ, thời gian cụ thể hoàn thành. Cần xem xét trách nhiệm của người đứng đầu các cơ quan, đơn vị trong việc chậm trễ, trì hoãn, kéo dài việc thực hiện các nội dung liên quan đến tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà. Xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư có vi phạm các quy định trong quá trình thực hiện dự án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm theo quy định của pháp luật.

Quy định cụ thể trách nhiệm

Tình trạng chậm cấp sổ hồng diễn ra khá phổ biến đối với người dân mua chung cư hiện nay. Bản thân gia đình tôi cũng có căn nhà đã vào ở 3 năm nhưng không được cấp sổ hồng. Đây cũng là nguyên nhân làm phát sinh khiếu kiện. Nên luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này khi sửa đổi, ban hành cần quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư, của cơ quan quản lý nhà nước.

Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân

Chúng tôi vẫn đang chờ để được cấp sổ hồng cho khách hàng

Đã mấy tháng qua kể từ ngày Sở TN-MT họp bàn tháo gỡ vướng mắc cho các dự án được cấp sổ hồng nhưng đến nay vẫn chưa xong. Đến nay chúng tôi vẫn phải chờ hội đồng thẩm định xem có phải đóng hay không đóng tiền. Nếu có thì đóng bao nhiêu. Khi đó mới cấp sổ. Việc chậm trễ này ảnh hưởng rất lớn đến DN khi tài sản không có sổ không thể đi vay ngân hàng. Không trao sổ cho khách nên không thể thu mấy phần trăm còn lại. Khách không có sổ cũng không thể vay mượn, thế chấp. Không những thế, họ còn gây áp lực rất lớn lên DN. Nên có sổ giải quyết nhiều thứ cho DN, người dân và nhà nước cũng thu được thuế, phí.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh